Đòn bẩy tài chính trong đầu tư bất động sản & những yếu tố cần lưu ý

Đòn bẩy tài chính có lẽ không phải là một khái niệm xa lạ đối với những nhà đầu tư bất động sản lâu năm. Tuy nhiên không phải ai cũng có thể áp dụng thành công phương thức đòn bẩy này để “tiền sinh ra tiền”.

Thế nào là sử dụng đòn bẩy tài chính trong đầu tư bất động sản?

Thị trường những năm gần đây cho thấy, rất nhiều nhà đầu tư bất động sản áp dụng thành công phương pháp đòn bẩy tài chính vào những giao dịch của họ. Bí quyết thành công của phương pháp này chính là việc tính toán hợp lý theo từng giai đoạn đầu tư, qua đó lựa chọn khoản vay đúng đắn.

Ví dụ: Một khách hàng tên Tuấn mua đầu tư một lô đất nền vị trí đẹp tại khu đô thị Galaxy Hải Sơn với mức giá ưu đãi là 1.6 tỷ đồng. Với chính sách cho vay ưu đãi từ Ngân hàng Quân Đội – MB Bank bảo lãnh dự án, anh Tuấn chỉ cần thanh toán trước 30% giá trị hợp đồng (tương đương 480tr đồng) khoản tiền còn lại sẽ được phía ngân hàng hỗ trợ với lãi suất cực kỳ ưu đãi chỉ 8.5%/năm cho năm đầu. Vì Galaxy Hải Sơn là dự án đã có sổ hồng riêng cho từng sản phẩm nên sau một năm anh Tuấn dễ dàng sang nhượng lại được lô đất với giá 2 tỷ đồng (tính theo biên độ giao động trần của giá bds là 25%/năm và chưa bao gồm các yếu tố tăng giá khác). Sau khi trừ đi số tiền cả gốc lẫn lãi phải đóng ~205tr đồng và một số chi phí khác. Anh Tuấn vẫn thu về khoải lãi hơn 160tr đồng, tức là lợi nhuận lên đến 35%/năm.

Ví dụ mà batdongsanvungven24h vừa nêu trên chỉ là một trong số ít trường hợp sử dụng đòn bẩy tài chính trong đầu tư bất động sản. Trên thực tế thì thủ thuật này được sử dụng khá phổ biến trong giới đầu tư, đặc biệt là trong giai đoạn bất động sản nước ta còn nhiều biến động như hiện nay.

Lợi ích và rủi ro khi áp dụng phương pháp đòn bẩy tài chính trong đầu tư bất động sản

Về lợi ích:

Lợi ích thứ nhất: Tối ưu dòng tiền:

Thực tế cho thấy các khoản vay mua nhà đất trả góp là cách để các nhà đầu tư cân bằng dòng tiền ròng của họ. Đối với phân khúc bất động sản cho thuê như nhà phố, shophouse hoặc dãy trọ, nơi nhiều nhà đầu tư kiến tạo được dòng tiền đều đặn từ khách thuê thì việc thanh toán cùng rủi ro thanh khoản được chuyển sang cho người thuê nhà. Có thể tóm gọn khả năng tối ưu dòng tiền của các khoản vay mua bất động sản như cách mà chuyên gia địa ốc Brandon Turner đã nói trong một bài đăng trên Forbes: “Sử dụng hiệu quả các khoản vay trả góp để cho thuê cũng giống như bạn mua một tài sản siêu giá trị mà không thật sự phải chi trả đồng nào cho nó cả. Vì thế, chúng là những phi vụ siêu lợi nhuận”.

Đặt chỗ ngay nhà phố, shophouse, dãy trọ tại Galaxy Hải Sơn Qua HOTLINE: 0867672731

Lợi ích tiếp theo: Tránh lâm vào thế bị động trước biến động của thị trường

Bất động sản luôn là một thị trường nhiều biến động, nơi khả năng xoay vốn nhanh để đón đầu thị trường là yếu tố tiên quyết để đầu tư thành công. Chính vì thế mà phương pháp đòn bẩy tài chính được ưa chuộng bởi tính khả thi và nhanh chóng. Tại thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn vào mùa dịp tháng 3 tháng 4 hàng năm, các khoản vay mua bất động sản trả góp với thủ tục vay vốn nhanh chóng và không quá phức tạp là nhân tố thúc đẩy lượng giao dịch thành công tăng vọt. Thực tế, các khoản vay trả góp đang cho phép người mua nhà có thể “xoay” từ 60-80% giá trị bất động sản một cách nhanh chóng khi thời gian xét duyệt và giải ngân chỉ trong vài ngày. Ví dụ thực tế như các sản phẩm bất động sản tại dự án Galaxy Hải Sơn được Ngân hàng Quân đội MB Bank hỗ trợ khoản vay lên đến 70% giá trị hợp đồng.

Dùng đòn bẩy tài chính giúp người mua nhà giảm chi phí cơ hội và rủi ro thanh khoản

Lợi ích thứ ba: Lãi suất ưu đãi so với các loại hình vay vốn khác

Một ưu thế không nhỏ của vay vốn bất động sản là cơ hội hưởng lãi suất ưu đãi chỉ tương đương mức tiền gửi, điều rất khó bắt gặp tại các thị trường lãi suất khác. Ví dụ như mức lãi suất ưu đãi chỉ từ 9.5% của HD Bank hay mức lãi suất 8.5% từ gói hỗ trợ vay mua nhà mới đây của MBBank. Nhà đầu tư có thể linh động lựa chọn lãi suất phù hợp với kỳ hạn ưu đãi phù hợp.

Cụ thể, như trong gói vay hỗ trợ mua nhà vừa nêu của MB Bank, khách hàng có thể chọn giữa nhiều gói vay: 8.5%/năm áp dụng trong năm đầu tiên, 9.5%/năm áp dụng cho 18 tháng đầu hoặc 9.7%/năm áp dụng trong 24 tháng đầu tiên kể từ thời điểm giải ngân lần đầu.

Lợi ích thứ tư: Giảm chi phí cơ hội và rủi ro thanh khoản:

Trong nhiều cách giảm chi phí cơ hội và tối ưu việc linh động vốn, việc vay vốn ngân hàng là phương án được khả thi và dễ thực hiện nhất. Đối với nhà đầu tư cá nhân, bằng việc chia nhỏ dòng tiền và kéo dài thời gian thanh toán từ khoản vay lớn thành những khoản trả góp định kì, người vay có thể giảm thiểu rủi ro thanh khoản xuống mức thấp nhất khi có đủ thời gian để sắp xếp tài chính. Trong dài hạn, nhà đầu tư có thể xoay vòng vốn cho các phương án đầu tư khác để tạo ra lợi nhuận gia tăng thay vì chỉ bị “bất động vốn” trong loại hình tài sản đặc thù này.

Lợi ích thứ năm: Quản lý tài chính cá nhân hiệu quả hơn:

Các khoản vay trả định kỳ hàng tháng giúp quản lý tài chính cá nhân hiệu quả hơn, một ưu thế đến từ sự tổng hợp 4 lợi thế trên. Người mua nhà đất chủ động hơn trong việc quản lý dòng tiền, giảm thiểu rủi ro và chi phí cũng như hưởng lãi suất vay thấp. Không chỉ vậy, nhà đầu tư Việt còn được hưởng lợi từ các công cụ hỗ trợ quản lý tài chính do nhà tín dụng cung cấp.

Cơ hội hưởng lãi suất ưu đãi khi sử dụng đòn bẩy tài chính mua nhà

Về rủi ro:

Sử dụng đòn bẩy tài chính trong đầu tư bất động sản mặc dù mang lại nguồn lợi nhuận lớn nhưng thủ thuật này vẫn có nhiều rủi ro mà các nhà đầu tư địa ốc nên lưu tâm:

Rủi ro thứ nhất: Con dao hai lưỡi: Yếu tố quan trọng nhất trong việc áp dụng đòn bẩy tài chính đó là “đánh nhanh thắng nhanh”. Trong trường hợp nhà đầu tư tính toán sai lệch về đầu tư bất động sản sẽ khiến cho việc mua bán bất động sản đó gặp khó khăn, gây ra sự ngưng đọng vốn và lãi suất. Đối với các nhà đầu tư không có vốn cố định thì đây sẽ là dấu chấm hết cho việc kinh doanh nhà đất của họ.

Rủi ro thứ hai: Nguy hiểm nếu không biết lựa chọn khoản vay: Đối với người kinh doanh nhà đất dựa trên đòn bẩy tài chính thì việc lựa chọn nguồn vay tài chính là điều tối quan trọng quyết định 50% sự thành công của thương vụ. Sở dĩ như vậy bởi vì mức lãi suất cho vay vốn mua bán nhà đất của các ngân hàng đưa ra đều rất cao khoảng từ 7 – 11%, cao hơn rất nhiều so với vay vốn thông thường. Mặt khác, mỗi ngân hàng đều có những chính sách cho vay ưu đãi như (FDI; ODA…) việc thiếu hiểu biết và không biết tận dụng những nguồn vay này cũng khiến cho lợi nhuận của bạn bị giảm đi hoặc rủi ro tăng cao hơn.

Rủi ro thứ ba: Thị trường bất động sản nhiều biến động: Có thể thấy thị trường bất động sản ở nước ta còn nhiều biến động khiến cho giá cả nhà đất lên xuống thất thường. Những biến động này có tác động nhất định vào đòn bẩy tài chính khi vay mua nhà đất. Trong trường hợp, giá cả nhà đất tụt dốc hoặc đóng băng thì phương pháp đòn bẩy hoàn toàn phản tác dụng.

Có thể nói sử dụng đòn bẩy tài chính trong kinh doanh bất động sản để sinh lời là một hình thức mới mẻ và táo bạo. Phương pháp này, có những tác động đan xen lên thị trường bất động sản nước ta. Một mặt làm xuất hiện thêm nhiều đại gia bất động sản mới, mặt khác khiến cho tình hình kinh doanh, mua bán nhà đất càng trở nên bất ổn và khó kiểm soát. Các nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng trước khi quyết định sử dụng phương pháp này để đầu tư bất động sản làm giàu.