Khác với hầu hết các loại tài sản khác, theo thời gian giá trị sẽ bị khấu hao. Bất động sản thì ngược lại, khi mới xuất hiện, sẽ có giá khiêm tốn nhưng sau khi được bơm nhiều kỳ vọng, cơn sốt giá sẽ ập đến.
Theo ông Dương Long Thành – Chủ tịch HĐQT của tập đoàn Thắng Lợi Group – một tập đoàn uy tín trong thị trường bất động sản khu Tây thì quá trình tăng giá của bất động sản trong nửa thập niên trở lại đây đang diễn biến thất thường bởi nhiều cơn sốt. Tuy nhiên, nhìn chung vòng đời tăng giá của bất động sản đều trải qua một số cột mốc tương tự nhau. Dưới đây là chia sẻ về 5 giai đoạn tăng giá của bất động sản của vị chuyên gia này.
Giai đoạn 1: Giá cơ bản
Giá hiện hữu đang giao dịch trong điều kiện bình thường. Giá này mang tính địa phương cục bộ, nên bạn đừng ngạc nhiên khi có chỗ giá quá cao đến vài trăm triệu trên 1m2, có chỗ lại chỉ vài chục triệu dù cùng một địa bàn tương đương. Giai đoạn này các nhà đầu tư nhóm chỉ cần nhận ra sự chênh lệch thì sẽ dễ dàng tạo tiền đề cho một cơn sốt nhà đất.
Giai đoạn 2: Giá kỳ vọng
Hấu hết các đơn vị phát triển dự án bất động sản thường có cái tâm lớn, luôn luôn muốn tạo nên một dự án tiêu chuẩn cao để phục vụ cộng đồng. Các bản thảo thiết kế, phối cảnh, nội ngoại thất… luôn được lên ý tưởng một cách hoàn hảo. Đây chính là cơ sở định hình, tạo nên mức giá kỳ vọng. Khi chủ đầu tư tính tỷ suất lợi nhuận trên giá bán, bất động sản có thể tăng lên tối thiểu là 15%, trung bình là 20-15% và đột biến có thể đạt được mức 30-40%. Để đạt được tỷ suất lợi nhuận kỳ vọng đó thì các chủ đầu tư thường có những chiến dịch Marketing. Giá bất động sản sau một chiến dịch marketing thường cao hơn 20-30% so với mức giá cơ bản ban đầu.
Giai đoạn 3: Giá theo tiến độ
Sau giai đoạn 2, các thông tin và giấy phép dự án, thông tin hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội… là đến giai đoạn xây dựng có đúng tiến độ, có đúng kế hoạch trên giấy ban đầu hay không, nhất là về mặt chất lượng. Đây được xem là giai đoạn đau tim nhất của một nhà đầu tư cá nhân vì tiền đã xuống, nợ đã vay, chỉ còn chờ ngày được sử dụng bất động sản đó.
Giai đoạn 4: Giá trước khi bàn giao
Lúc này thị trường giao dịch sẽ rất sôi động, người mua thì đau đầu: bán hay giữ, cho thuê giá nào hoặc bán với giá nào. Lúc này thì các hệ số vị trí như góc đường, hướng… không ảnh hưởng nhiều. Vì vị trí có tốt hay không thì chỉ có trải nghiệm mới cảm nhận rõ được. Đây là lúc đánh giá uy tín của chủ đầu tư về chất lượng và các hạng mục cam kết. Chi phí để làm tốt khâu hậu mãi này không đáng kể so với tổng mức đầu tư vào dự án. Vì vậy các chủ đầu tư có tâm và có tầm sẽ đều chi thêm vào khoản này. Dự kiến giá bất động sản sẽ tăng thêm 10-15% so với giai đoạn 3.
Giai đoạn 5: Mức giá của người dùng cuối
Sau khi chủ sở hữu đã nhận bàn giao bất động sản, các tiện ích của dự án đã được đưa vào hoạt động. Lúc này yếu tố quyết định giá sẽ nằm ở cộng đồng dân cư và theo biên độ tăng giá hàng năm. Sự thay đổi giá không còn diễn ra mạnh mẽ như ở các giai đoạn trước đó.
Tổng kết
5 giai đoạn tăng giá này nếu trôi qua nhanh thì kéo dài 3 năm, chậm thì giãn ra 5-10 năm tuỳ vào quy mô dự án, năng lực chủ đầu tư, diễn biến chung của nền kinh tế vĩ mô, các kênh đầu tư có mối quan hệ tương hỗ với bất động sản, thay đổi chính sách đất đai, chính sách tín dụng… “Vì vậy, khi bạn quyết định mua bất động sản, bạn phải hiểu tài sản mình đang mua có mức giá nằm ở giai đoạn nào của tương lai”, ông Thành nói.
